| Sabado 01 de Noviembre de 2008
El anuncio del Gobierno de pasar el sistema privado de jubilaciones al Estado afectó fuertemente las operaciones de compra y venta de ladrillos. Qué cambios perciben los brokers. Cuál es el clima entre vendedores y compradores
Si la crisis financiera internacional había provocado turbulencias en el mercado inmobiliario, las noticias locales sobre el traspaso de las AFJP al Estado sumaron nuevos condimentos a la incertidumbre reinante en el sector.
Son justamente los anuncios de cambios de los últimos días los que nuevamente inciden en la actividad y provocaron un estancamiento en las operaciones de inmuebles. Quienes quieran vender, esperarán momentos más propicios en los que se aclare el escenario económico cercano, y quienes estén interesados en comprar tendrán serias
dificultades para obtener financiamiento.
Esa es la principal conclusión que surge de un relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario, entre los principales brokers del mercado. En este sentido, aseguran que "las transacciones que requieren crédito ya no se pueden hacer" y que el anuncio del Gobierno de ponerle fin al sistema de AFJP y transferir sus fondos a la órbita estatal "profundizó aún más el
temor de concretar ventas en este mercado".
De hecho,
Armando Pepe, dueño de una reconocida firma inmobiliaria, sostuvo que “a partir del anuncio sobre los fondos de las AFJP,
hay cautela total por parte de los compradores e inversores”.
El efecto de los anuncios nacionales también fue comentado por Jorge Antúnez Vega. El broker señaló: “La decisión del Gobierno con relación a la estatización de las AFJP, lamentablemente es otra medida poco criteriosa, en momentos que la Argentina nuevamente podría tener otra gran posibilidad histórica de recibir capitales del exterior y generar infinidad de inversiones en todos los órdenes”.
Al respecto, Antúnez Vega dijo: “Indudablemente la crisis financiera internacional afecta el mercado inmobiliario local. Fundamentalmente en las operaciones de envergadura, las avanzadas igualmente siguieron su curso, otras quedaron en stand by”.
En líneas generales, el escenario hoy está caracterizado por una mayor retracción como resultado de los cambios nacionales en materia de previsión social. Es por estos motivos que, de ahora en más, no sólo se deberá tener en cuenta el precio del metro cuadrado o la superficie cubierta, también deberán reparar en la suerte de las jubilaciones.
A esta situación se suma que si muchos bancos no otorgan créditos hipotecarios, esta desaceleración en el crecimiento de los mismos continuará en los próximos meses, producto de la falta de consolidación de la demanda de vivienda por parte de los sectores medios. (Lea más: Los créditos hipotecarios no le escapan a la crisis y sufren una fuerte caída en el año)
Los cambios más recientes
Florencia Ponce, de la inmobiliaria Aranalfe, opinó que “la crisis financiera internacional, sumada al anuncio de la reestatización de las AFJP, han provocado una gran incertidumbre en el mercado del Real Estate”.
Como ejemplo de esta situación, Gerardo Vaccaro, detalló que las ventas se realizaban en forma totalmente normal hasta hace 30 días y que a fines de septiembre comenzó a producirse una merma en las consultas, reflejada también en las operaciones.
También puntualizó: ”En los últimos quince días, los pedidos y transacciones registran una baja más que significativa; esto se da en forma muy fuerte en departamentos, en casas residenciales y media en barrios cerrados”.
El impacto de las medidas es una vez más confirmado por Jorge Toselli, quien explicó: “A partir de los últimos 20 días el ritmo de ventas se retrajo un poco por el recelo que genera en los propietarios la combinación entre factores externos, originados en la crisis global, y los anuncios de carácter interno”.
”Hemos verificado, en ciertos casos, un temor a la hora de tomar la última decisión, en el contexto de algunas negociaciones de cierta envergadura”, dijo y agregó que ”es indudable que las operaciones que requieren de crédito, ya no se pueden llevar a cabo. De hecho, no hay y el poco que existe, es excesivamente caro y riesgoso. Incluso, es muy difícil de calificar, por no decir imposible”. En su opinión, este último es uno de los factores más importantes a tener en cuenta.
Alejandro Badino, de Colliers Argentina, también caracterizó el clima que se está viviendo en el sector y sostuvo que “predomina la actitud de postergar decisiones, tanto del lado del comprador como del vendedor”.
”El resultado es una reducción significativa de la actividad en un contexto difícil de encontrar comparable, dado que el inversor y el comprador prefieren esperar a tener un escenario más claro, en tanto el vendedor se protege de un período crítico conservando su posición en tierra o ladrillos”, añadió Badino.
Los antecedentes según los actores
No todos los cambios en el mercado inmobiliario resultaron sorpresivos para quienes forman parte de él. Miguel Pato, hizo hincapié en que “los desarrolladores e inversores profesionales sabían desde comienzos de 2005 que esta crisis tarde o temprano iba a suceder, por lo tanto, la mayoría de los pedidos de asesoramiento están relacionados con cómo aprovechar el momento para entrar a nuevos negocios y explotar la ventaja de estar líquidos y tener equipos experimentados para reemplazar a los amateur”.
Asimismo, aclaró que como la actividad está relacionada con la toma de decisiones y las crisis son el momento donde éstas son más complejas y que el tiempo un factor importante. "Hay un volumen creciente de preguntas e invitaciones a debatir sobre el futuro y como afrontar los tiempos que vienen”, afirmó.
La confianza y los valores del m2
Partiendo de una mirada sobre los principales factores que incidieron a lo largo del año, Héctor D´Odorico, a cargo de la empresa unipersonal que lleva su nombre, comentó: “El público en general entró en una etapa de falta de confianza, si pensamos bien se remonta a marzo de 2008, paulatinamente el mercado fue retrayéndose, no nos dábamos cuenta, pero se notó la caída máxima con la crisis global. Creo que una vez que se devuelva la confianza al mercado el público volverá al ladrillo, pero la inseguridad de los mercados financieros paralizó al comprador y retrajo al vendedor que por ahora, en líneas generales, espera mejores vientos”.
”Algunos están pensando que aquí también caerían entre un 20 y 30% el valor de los inmuebles. No pienso esto, pero si me atrevo a decir que de 60 a 90 días a esta parte, muchos departamentos a estrenar crecieron en valores un tanto alocadamente”, dijo.
Sobre este aspecto, el relevamiento de los precios por metro cuadrado de inmuebles nuevos en la Ciudad de Buenos Aires arrojó las cifras que pueden leerse a continuación:
En este marco, D´Odorico enfatizó que “también los costos de construcción en los próximos meses, como producto de la recesión, bajarán en la misma proporción en que subieron, alocadamente, sin razón seria de ser, y esto se verá reflejado en el valor m2 de las unidades. Deberá transparentarse el mercado y, a partir de ahí, diríamos que la demanda empezará a moverse lentamente”.
Los valores se verán afectados según la opinión de los brokers, pero resta esperar qué decisiones se tomarán con relación al sistema previsional nacional, considerando que el futuro de las jubilaciones ya se hace sentir a la hora de elegir el tipo de inversiones.
Paola Quain
©iProfesional.com
